Arrêté ministériel n° 0011/CAB/MINETAT
/MIN/2021du 13 juillet 2021 modifiant et complétant l'Arrêté ministériel n°
052/MIN-UH/2018 du 11 décembre 2018 portant instauration d'un contrat de bail
type et un livret de bail type en République Démocratique du Congo
Le Ministre d'Etat, Ministre de l'Urbanisme et
Habitat
Vu la Constitution de la République Démocratique du Congo, telle que modifiée
par la Loi n° 11/002 du 20 janvier 2011 portant révision de certains articles de
la Constitution du 18 février 2006, spécialement en son article 93 ;
Vu la Loi n° 15/025 du 31 décembre 2015 relative aux baux à loyer non
professionnels ;
Vu la Loi n° 73-021 du 20 juillet 1973, telle que modifiée et complétée par la
Loi n°80-008 du 18 juillet 1980 portant régime général des biens, régime foncier
et immobilier et régime des sûretés, spécialement les articles 53, 55, 63 et 64
;
Vu le Décret du 20 juin 1957 sur l'Urbanisme, spécialement les articles 5, 7, 8,
10, 17, 20, 21 et 27 ;
Vu l'Ordonnance n° 88-023 bis du 07 mars 1988 portant création du Département de
l'Urbanisme et Habitat ;
Vu la loi n°08/012 du 31 juillet 2008 portant principes fondamentaux relatifs à
la libre administration des Provinces ;
Vu la Loi organique n°08/016 du 17 octobre 2008 portant composition,
organisation et fonctionnement des Entités Territoriales Décentralisées et leurs
rapports avec l'Etat et les Provinces ;
Vu l'Ordonnance n°21/006 du 14 février 2021 portant nomination d'un Premier
Ministre, Chef du Gouvernement ;
Vu l'Ordonnance n°21/012 du 12 avril 2021 portant nomination des Vice- premiers
Ministres, des Ministres d'Etat, des Ministres, des Ministres délégués et des
Vice- ministres ;
Vu l'Ordonnance n° 20/016 du 27 mars 2020 portant organisation et fonctionnement
du Gouvernement, modalités de collaboration entre le Président de la République
et le Gouvernement ainsi qu'entre les membres du Gouvernement ;
Vu l'Ordonnance n° 20/017 du 27 mars 2020 fixant les attributions des Ministères ;
Vu telle que modifiée et complétée à ce jour, le Décret-loi du 13 juillet 1965 portant dispositions exceptionnelles en matière des baux à loyer ;
Vu telle que modifiée et complétée à ce jour, la Loi n°73/021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des sûretés ;
Vu l'Arrêté ministériel n°
015 CAB/MIN-UH/2017 du 10 août 2017 portant organisation des fonctions des
Agences immobilières, des Agents et Courtiers immobiliers, des syndicats des
bailleurs, des preneurs, du syndic des preneurs et des syndicats des
intermédiaires immobiliers ;
Vu l'Arrêté ministériel n°
016 CAB/MIN-UH/2017 du 10 août 2017 portant réglementation d'enregistrement et
agrément des agences immobilières, promoteurs immobiliers, bureaux d'études
d'architecture et d'urbanisme, Courtiers et ONG de l'Habitat en République
Démocratique du Congo ;
Considérant que la situation
des baux à loyer a toujours été une source de conflits entre les Bailleurs et
les Preneurs, ponctuée d'une part dans le chef des Bailleurs par les taux
exorbitants et exagérés de loyer, la garantie locative excessive et abusive,
l'anarchie dans les délais de préavis et les troubles de jouissance des biens
loués et d'autre part dans le chef des Preneurs par la mauvaise foi et le refus
de se conformer aux règles de bonne conduite en défiant même le bailleur et
l'ordre public, allant jusqu'à détruire des fois les biens loués ;
Attendu qu'il sied, à la
lumière de la Loi, de mettre fin à la situation à la fois préoccupante et
inquiétante de laisser-aller et de désordre dans le secteur des baux à loyer, de
courtage immobilier et de transaction immobilière de vente et achat ;
Attendu que la nouvelle
législation a pour objectif, de préserver la paix sociale compromise au regard
des conflits et divers abus qui affectent durement et durablement les rapports
juridiques entre parties au contrat de bail en l'occurrence bailleurs et
preneurs ;
Attendu qu'il s'avère
important de mettre fin à l'empire des actes et comportements en marge de la Loi
et d'initier les textes qui remédient à ces insuffisances, afin de donner au
pouvoir public la possibilité d'accroître le contrôle de conformité et ainsi
assurer l'équité entre parties à la transaction immobilière ;
Sur proposition du Secrétaire
général à l'Urbanisme et Habitat ;
Vu la nécessité et l'urgence
;
ARRETE
Article 1
Il est instauré un modèle
unique de Contrat de bail type et une réglementation de la procédure de préavis
sur toute l'étendue du territoire national, conformément à l'article 4 alinéa 1
de la Loi n°15/025 du 31 décembre 2015.
Le contrat de bail, modèle
unique, délivré en trois exemplaires, est rendu obligatoire lors de toute
transaction immobilière. Il est appliqué aux relations contractuelles et soumis
à l'enregistrement auprès des services compétents.
Il est délivré conjointement
avec un livret de bail en application sur toute l'étendue du territoire
national.
Article 2
Outre le contrat de bail, les
imprimés de valeur accompagnant la gestion du bail, sont notamment, la
notification du préavis, la prolongation du préavis, la mise en demeure, la
sommation, le procès-verbal de conciliation et de non conciliation faisant
l'objet des annexes 1, 2, 3, 4, 5, et 6 du présent Arrêté et que
l'Administration centrale mettra à la disposition des Provinces et des Villes
pour usage et compétence.
Article 3
Les personnes habilitées à
endosser la signature sur les imprimés de valeur, selon le cas, sont notamment
le Chef de division urbaine ou le Chef de Bureau urbain et éventuellement le
Chef de service communal.
Les frais à percevoir pour
ces imprimés de valeur sont de la compétence de l'Administration centrale dont
une rétrocession sera versée à la Division urbaine, au bureau urbain et au
service communal, au prorata des recettes réalisées tandis que les impôts et
taxes prévus sont perçus par la province conformément à la législation et la
réglementation en la matière.
Article 4
Le preneur est tenu de
retenir à la source la quotité du loyer dû pour le paiement de l'impôt sur les
revenus locatifs au profit de la Province et de s'en acquitter dans le délai
prévu conformément à la législation et à la réglementation en la matière.
Article 5
Sans préjudice de l'Arrêté
ministériel n°052 du 11 décembre 2018, il est établi trois (3) types de contrat
de bail et de livret de bail :
• Le contrat de bail
et le livret de bail à usage résidentiel ;
• Le contrat de bail
et le livret de bail à usage socio-culturel, qui est lié aux formations
médicales, aux églises, écoles, salles de spectacles, Asbl, Association diverses
et autres à circonscrire.
• Le contrat de bail
et le livret de bail à usage commercial, conformément à l'Acte uniforme OHADA du
15 décembre 2010 portant sur le droit commercial général.
Article 6
Les deux types des actes se distinguent uniquement par leurs intitulés et
quelques passages spécifiques à chacun de deux secteurs. Le contrat de bail et
le livret de bail présentent les caractéristiques suivantes :
• II est imprimé en format de : 14,5 cm x
20,5 cm ;
• Papier d'impression : papier de 80
grammes ;
• Couverture en carton de 100 grammes ;
• Les écrits sont en noir pour les
feuilles intérieures de couleur jaune ;
• Les pages de garde sont imprimées en
mettant en évidence des indications ci-après :
- Armoiries nationales ;
- Intitulé du Ministère de l'Urbanisme et
Habitat ;
- La nature du contrat de bail et du
livret de bail, soit à usage résidentiel, soit à usage socio-culturel, soit à
usage commercial ;
- En bas de la page de garde d'un
exemplaire, la mention volet A, pour le bailleur, le volet B, pour le preneur et
le volet C, pour l'administration des baux à loyer.
Les trois actes contractuels, le contrat à usage résidentiel, le contrat à usage
socio-culturel et le contrat à usage commercial comportent chacun à l'intérieur
de ses pages, quatorze (14) titres et vingt-sept (27) articles, qui déterminent
le processus du bail non professionnel et répartis de la manière suivante :
1. L'identification des parties en transaction locative ;
2. La description et la destination de la chose louée ;
3. Le loyer ;
4. Les modalités de paiement du loyer ;
5. La garantie locative ;
6. La date du début et la durée du contrat de bail ;
7. Les obligations du bailleur ;
8. Les obligations du preneur ;
9. La sous-location ou la cession ;
10. Les obligations communes des parties ;
11. Les règles de validité ;
12. L'arbitrage ;
13. Les conditions de résiliation ;
14. Les sanctions pénales et civiles
Le contrat de bail et le livret de bail sont signés entre le bailleur et le
preneur, en présence de l'agence immobilière compétente enregistrée et agréée, à
l'origine de la transaction locative.
Sans préjudice de l'article 3, al 4 de la Loi n°15/025 du 31 décembre 2015, le
bail conclu entre les parties, les avenants et toutes modifications doivent être
enregistrés dans les 30 jours qui suivent sa signature auprès des services
compétents.
Il y est obtenu un numéro d'enregistrement visé notamment selon le cas par le
Chef de division urbaine, le Chef de bureau urbain ou le Chef de service
communal.
Article 9
Un état de lieu de l’immeuble mis en location est attesté sur un procès-verbal
sur les normes de l’hygiène et de l’habitabilité. Pour garder ledit bien en
étant constant de fonctionnement, les frais administratifs y afférents sont à la
charge des parties et le non-respect des clauses constitue une infraction
susceptible d’entrainer dans le chef de deux parties des pénalités prévues aux
articles 41 et 42 de la Loi n°15/025 du 31 décembre 2015.
Article 10
Aucun litige portant sur le bail ne peut être reçu par les services compétents
du ressort, si le bail conclu entre les parties n'a pas été enregistré et visé
par le service compétent du ressort.
Article 11
Sous peine de nullité, de non prise en considération de la transaction, le
contrat de bail et le livret de bail sont concomitamment légalisés, selon
l'échelon, par l'Office urbain, territorial, communal ou de la cité, chargé des
baux à loyer, après leur dépôt au service compétent du ressort sans préjudice
des dispositions pertinentes de l'article 41 de la Loi n°15/025 du 31 décembre
2015.
Article 12
Le contrat de bail est conclu, soit pour une durée déterminée, soit pour une
durée indéterminée.
Toutefois, pour garantir la stabilité du bail, sauf sur demande expresse du
preneur, tout contrat de bail conclu pour une durée indéterminée ne peut être
résilié avant l'expiration d'un délai minimum de deux (2) ans pour le bail à
usage résidentiel et d'un délai de six (6) ans pour le bail à usage
socioculturel ainsi que pour le bail à usage commercial.
si la demande émane du bailleur, il lui sera infligé une amande équivalant au
tiers de la garantie locative au profit du preneur en guise de l'indemnité de
résiliation du contrat de bail pour le preneur régulier. Au cas
contraire, le bailleur tombe sous le coup de
l'article 40 de la Loi n°15/025 du 31 décembre 2015.
Le bail à durée déterminée finit de plein droit à la date du terme pour lequel
il a été contracté. Toutefois, le bailleur est dans l'obligation de signifier au
preneur 45 jours avant l'expiration pour le bail à usage résidentiel et 60 jours
pour le bail à usage socioculturel.
La partie qui désire résilier le contrat à durée indéterminée est tenue de
signifier à l'autre un préavis de 3 mois pour l'immeuble à usage résidentiel et
de 6 mois pour l'immeuble à usage socioculturel ainsi que l'immeuble à usage
commercial.
Article 13
Le loyer est mensuel, fixé, payé en monnaie nationale. Il ne peut être fixé en
référence à une monnaie étrangère. A ce titre, tout paiement doit se faire en
monnaie nationale. De même, il ne peut être versé à titre anticipatif. En aucun
cas, il ne sera fait mention d'un paiement en nature.
Article 14
La fixation du taux de loyer, bien que laissée à l'appréciation des parties, en
amont elle doit tenir compte des indices établis par la mercuriale des prix, en
conformité avec la catégorisation des localités, la nature des biens
immobiliers, la position géographique et l'expression de l'expertise
d'évaluation immobilière établie à cet effet.
Article 15
L'expertise immobilière est à titre gracieux ou onéreux, selon le cas. Elle est
établie en fonction d'une évaluation de taux locatif, de réparation, de
réhabilitation immobilière, de détermination de la valeur vénale immobilière ou
de fixation des coûts des travaux ou pour toute autre utilisation à des fins
locatives ou de transaction immobilière quelconque. Elle est établie à l'interne
par un agent qualifié de l'Administration compétente soit à l'externe par un
expert immobilier indépendant, assermenté, enregistré et agréé par le service
des baux à loyer.
Toutefois, sous peine de nullité, l'Expert immobilier indépendant doit faire
valider sa prestation intellectuelle par l'Office local des baux à loyer, avant
son application aux parties en transaction immobilière.
Article 16
Toute majoration du taux de loyer se réalise après qu'il ait été tenu compte des
considérations, indicateurs et principes ci-après :
- La qualité, le volume de l'unité de
logement ;
- La catégorisation des localités, selon
leur degré d'urbanisation ;
- Les minima et maxima des taux fixés par
la mercuriale officielle, suivant l'index de l'Institut National de la
Statistique -I.N.S.- ;
- Les rapports périodiques de l'autorité
monétaire ;
- l'approbation préalable ainsi que la
publication desdits taux par l'autorité nationale en charge des baux à loyer.
La garantie locative est fixée à :
- Trois (3) mois de loyer pour le bail à
usage résidentiel ;
- Six (6) mois de loyer pour le bail à
usage socioculturel ;
- Six (6) mois de loyer pour le bail à
usage commercial ;
Toute perception de la garantie locative dépassant le nombre de mois prévus par
la Loi est interdite et tout récalcitrant sera puni conformément à l'article 39
de la Loi n°15/025 du 31 décembre 2015. La garantie locative ne peut être
réajustée.
Article 18
II est entendu que la procédure administrative reste invariable, en cas de
cessation de bail, qui intervient dans les conditions ci-après :
- L'expiration du terme contractuel ;
- L'accord des parties ;
- L'initiative de l'une des parties ;
- La perte de l'immeuble loué ;
- L'incapacité du preneur à respecter ses
engagements.
Dès lors, et au cas par cas, le processus de désengagement se souscrit de la
manière suivante :
- Notification au preneur, par l'officier
compétent du service des baux à loyer du ressort, d'un préavis de trois (3) mois
pour le bail résidentiel, de six (6) mois pour le bail socioculturel et six (6)
mois pour le bail commercial;
- Un formulaire spécifique y relatif est
adressé à l'intéressé ;
- Le cas échéant, il est consenti une prolongation du préavis. Un (1) mois au preneur résidentiel et quatre
(4) mois au preneur socioculturel et au preneur commercial ;
- Un formulaire spécifique est également
prévu à cet effet ;
- Si la prolongation de préavis n'est pas
concluante, il est procédé à une mise en demeure accordant au preneur
résidentiel, quinze (15) jours supplémentaires et de soixante (60) jours pour le
preneur socio culturel et le preneur commercial;
- A terme, la déchéance locative conduit
au lancement d'une sommation, d'une durée de sept (7) jours, pour le preneur
résidentiel et de vingt-huit (28) jours pour le preneur socioculturel et le
preneur commercial ;
Après la sommation imposée au preneur par l'administration, celle-ci organise,
aussitôt après, une session de la commission de conciliation pour statuer sur ce
cas litigieux.
Article 20
A l'expiration du préavis, si le preneur n'a pas trouvé un logement, il
sollicite auprès des services compétents de son ressort une prorogation d'un (1)
mois pour le bail à usage résidentiel, quatre (4) mois pour le bail à usage
socioculturel et quatre (4) mois également pour le bail à usage commercial.
Les frais y relatifs s'élèvent à la moitié des frais du loyer au profit du
Trésor public provincial.
Article 21
Le preneur qui n'a plus la totalité de sa garantie locative, suite à ses
insolvabilités et celui qui réclame et obtient la totalité de sa garantie
locative bénéficie d'une mise en demeure de :
- Quarante-cinq (45) jours pour
l'immeuble à usage résidentiel, nonante (90) jours pour l'immeuble à usage
socioculturel et nonante (90) jours pour l'immeuble à usage commercial ;
- Si la cause de l'épuisement de la
garantie locative est le fait du bailleur, le preneur bénéficie d'un préavis
conformément au sixième (6e) tiret du présent article.
Article 22
A la fin de la période de la prorogation ou de la mise en demeure, si le preneur
ne libère pas le lieu loué, le bailleur saisit le service compétent pour entamer
la procédure du délogement administratif après une sommation de :
- Septante-deux (72) heures pour
l'immeuble à usage résidentiel ;
- Quinze (15) jours pour l'immeuble à
usage socioculturel ;
- Quinze (15) jours pour l'immeuble à
usage commercial.
Article 23
En cas de conciliation, il est procédé à la signature entre parties prenantes
d'un procès-verbal de conciliation ayant force exécutoire pour l'application des
termes convenus entre les parties.
Article 24
En cas de non conciliation, un procès-verbal de non conciliation signé entre
parties est établi à cet effet, et déposé auprès du tribunal compétent par le
service des baux à loyer, à travers la partie la plus diligente.
En cas de refus de comparaître, il est dressé un procès-verbal de carence valant
procès-verbal de non conciliation.
Article 25
II est mis en place une Commission de conciliation chargée de statuer sur tout
litige ou contentieux né de l'application de la Loi et la réglementation portant
sur les baux à loyer avant la saisine du tribunal.
La composition de la Commission de conciliation se présente de la manière
suivante :
- Le Service des baux à loyer de la
juridiction, qui en assume la présidence ;
- Le comité de censure et de discipline,
la vice-présidence ;
- L'agence ou le courtier immobilier du
ressort, enregistré et agréé, à l'origine de la transaction locative,
Secrétariat ;
- Le bailleur ou son mandataire ;
- Le preneur ou son mandataire ;
- La ligue des bailleurs, membre ;
- La Ligue des locataires, membre ;
- Le syndic des Associations des
bailleurs, membre ;
- Le syndic des Associations des
locataires, membre.
- La CEICO ;
Pour l'efficacité dans le suivi, le contrat et la surveillance des activités des
partenaires légaux et sociotechniques sectoriels, il est créé au sein du
Ministère de l'Urbanisme et Habitat un Comité de censure, chargé de statuer
administrativement, techniquement, socialement, commercialement et juridiquement
sur les fautes commises par les agences immobilières, les agents et Courtiers
immobiliers dans l'exercice de leur profession, avant la saisine des instances
judiciaires. Ce comité se réunit au moins deux (2) fois par mois. Il peut aussi
se réunir dès lors que les circonstances l'exigent.
Article 27
Le Comité de censure agit en qualité d'organe de régulation du secteur pour
dénoncer et réprimer les abus commis ainsi que les déviations constatées à
l’encontre des partenaires, intermédiaires, indépendants, ONG et autres
professionnels et organisation catégorisée du secteur de l'immobilier, par
rapport à la Loi et à la réglementation en la matière.
Article 28
Un rapport régulier est déposé au service compétent des baux à loyer, et au
besoin à la hiérarchie pour disposition pour des cas majeurs ne relevant pas des
juridictions administratives intérieures.
Un règlement intérieur fixe les modalités et détails de fonctionnement du Comité
de censure et sa collaboration avec les instances administratives sectorielles
ainsi qu'entre les partenaires du secteur de l'immobilier.
Article 29
La Commission de censure, présidée par l'administration compétente, est composée
de deux (2) représentants du service des baux à loyer, de deux (2) membres de
l'Inspection de l'Urbanisme et Habitat, de deux (2) représentants des Agences
immobilières, de deux (2) membres du Comité de conciliation, de deux (2) membres
Comité des bailleurs, de deux (2) membres du Comité des preneurs de leurs
syndics et associations respectifs.
La Commission de censure a une compétence territoriale similaire à celle de la
circonscription du ressort.
Article 30
Pour permettre à l'administration centrale et provinciale de se doter d'une
banque des données relatives au nombre de preneurs, bailleurs, ménages et
logement pour une meilleur politique, les services compétents sont dans
l'obligation de procéder trimestriellement à un recensement des preneurs et
bailleurs et contrôler ceux qui sont en règle conformément à la Loi et dresser
un rapport à l'attention des chefs des divisions urbaines qui en référeront à la
hiérarchie.
Le Service des baux à loyer urbain est chargé d'assurer le contrôle fréquent de
l'application par les parties des clauses légales relatives aux baux à loyer et
des prescrits pertinents du présent Arrêté.
Article 31
Etant donné l'extinction des délais transitoires et abrogatoires imposés par la
Loi, tous les contrats et livrets de bail conclus avant l'entrée en vigueur du
présent Arrêté et qui lui sont opposés sont réputés inexistants et de nul effet.
Les parties disposent d'un délai de nonante (90) jours pour signer les nouveaux
contrats et livrets de bail.
Article 32
Sont abrogées toutes les dispositions antérieures contraires au présent Arrêté.
Article 33
Le Secrétaire général à l'Urbanisme et Habitat ainsi que chaque Gouverneur de
Province, chacun en ce qui le concerne, sont chargés de l'exécution du présent
Arrêté qui entre en vigueur à la date de sa signature.
Fait à Kinshasa, le 13 juillet 2021.