11 décembre 2018. – ARRÊTÉ MINISTÉRIEL
n° 052/CAB/MIN-UH/2018 portant instauration d’un contrat de
Le ministre de
l’Urbanisme et Habitat,
Vu la Constitution de la République démocratique du Congo
telle que modifiée par la loi 11-002 du 20 janvier 2011 portant
révision de certaines dispositions des articles de la Constitution du 18 février
2006, spécialement en ses articles 111 et 121;
Vu la loi 73-021 du
20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier
et régime des sûretés, telle que modifiée et complétée par la loi 80-008 du 8
juillet 1980;
Vu la loi 015-025 du 31 décembre 2015 relative aux baux à loyers non professionnels en République démocratique du Congo, spécialement en ses articles 3, 4, 5, 18, 20, 39, 41, 42, 43, 44 et 45;
Vu le décret du 20 juin 1957 sur l’urbanisme, spécialement en ses articles 5, 8,
17, 20, 21 et 27;
Vu l’ordonnance 74-148 du 2 juillet 1974 portant mesures d’exécution de la loi
73-021 du 20 juillet 1973, telle que modifiée et
complétée par la loi 80-008 du 8 juillet 1980;
Vu l’ordonnance 88-023bis
du 7 mars 1988 portant création du département de l’Urbanisme et de l’Habitat;
Vu l’Ordonnance
17-004 du 7 avril 2017 portant nomination des vice-premiers ministres, des
ministres d’État, des ministres, des ministres délégués et des vice-ministres
telles que modifiée à ce jour;
Vu l’ordonnance
17-024 du 10 juillet 2017 portant organisation et fonctionnement du
Gouvernement, modalités pratiques
de collaboration
entre le président de la République et le Gouvernement ainsi qu’entre- les
membres du Gouvernement;
Vu l’ordonnance
17-025 du 10 juillet 2017 fixant les attributions des ministères;
Vu l’arrêté
ministériel CAB/MD.UH/015/2017 du 10 août 2017 portant organisation des
fonctions des agences immobilières,
des agents et
courtiers immobiliers, des syndicats des bailleurs, des preneurs, du syndic des
preneurs et des syndicats des intermédiaires immobiliers;
Vu l’arrêté ministériel CAB/MIN.UH/016/2017 du 10 août 2017 portant
réglementation d’enregistrement et d’agrément des
agences immobilières, promoteurs immobiliers, bureaux d’études d’archives et
d’urbanismes, courtiers et ONG de l’habitat
en République démocratique du Congo;
Considérant que la
situation des baux à loyer a toujours été une source de conflits entre les
bailleurs et les preneurs, ponctuée d’une part dans le chef des bailleurs par
les taux exorbitants et exagérés de loyer, la garantie locative excessive et
abusive, l’anarchie dans les délais de préavis et les troubles de jouissance des
biens loués et d’autre part dans le chef des preneurs par la mauvaise foi et le
refus de se conformer aux règles de bonne conduite en défiant même le bailleur
et l’ordre public, allant jusqu’à détruire des fois les biens loués;
Attendu qu’il sied,
à la lumière de la loi, de mettre fin à la situation à la fois préoccupante et
inquiétante de laisser-aller et de désordre dans le secteur des baux à loyer, de
courtage immobilier et de transaction immobilière de vente et achat;
Attendu que la
nouvelle législation a pour objectif, de préserver la paix sociale compromise au
regard des conflits et divers abus qui affectent durement et durablement les
rapports juridiques entre parties au contrat de bail en l’occurrence bailleurs
et preneurs;
Attendu qu’il
s’avère important de mettre fin à l’empire des actes et comportements en marge
de la loi et d’initier les textes qui remédient à ces insuffisances, afin de
donner au pouvoir public la possibilité d’accroître le contrôle de conformité et
ainsi assurer l’équité entre parties à la transaction immobilière;
Sur proposition du
secrétaire général à l’Urbanisme et Habitat;
Vu la nécessité et
l’urgence;
Arrête:
Art. 1er.
Le contrat de bail est rendu obligatoire lors de toute transaction immobilière
en République démocratique du Congo. Il est
délivré conjointement avec un livret de bail type, en application sur toute
l’étendue du territoire national. Il concerne le
Art. 2.
Le contrat de bail et le livret de bail sont signés entre le bailleur et le
preneur en présence de l’agence immobilière
Art. 3.
Le non établissement et/ou la non légalisation du contrat de bail et du livret
de bail constituent un grief susceptible, de
pénalité équivalant
au paiement d’un loyer mensuel, à raison de la moitié pour chacune de deux
parties.
Sera non recevable,
lorsqu’elle trouve sa cause dans un contrat de bail, toute action principale,
reconventionnelle ou en
intervention,
intentée par une personne qui n’a pas souscrit à la présente disposition.
Art. 4.
Il est établi deux types de contrat de bail et de livret de bail:
- le contrat de bail
et le livret de bail à usage résidentiel;
- le contrat de bail
et le livret de bail à usage socioculturel;
- les deux types de
livret ne se distinguent que par leur intitulé.
Art. 5.
Le contrat de bail et le livret de bail présentent les caractéristiques
suivantes:
- il est imprimé en
format de: 14,5 cm x 20,5 cm;
- papier
d’impression: papier de 80 grammes;
- couverture en
carton de 100 grammes;
- les écrits sont en
noir pour les feuilles intérieures de couleur jaune;
- les pages de garde
sont imprimées avec des indications des armoiries nationales, intitulé du
ministère, le genre contrat et le
Art. 6.
Les actes contractuels comportent quatorze (14) titres et 27 articles:
1. l’identification
des parties en transaction locative;
2. la description et
la destination de la chose louée;
3. le loyer;
4. les modalités de
paiement du loyer;
5. la garantie
locative;
6. la date du début
et la durée du contrat de bail;
7. obligation du
bailleur;
8. obligation du
preneur;
9. sous location ou
cession;
10. obligations
communes des parties;
11. règles de
validité;
12. arbitrage;
13. conditions de
résiliation;
14. sanctions
pénales et civiles.
Art. 7.
En cas de cessation de bail, suite à l’expiration du terme, soit sur un commun
accord des parties, soit à l’initiative de l’une des
parties, soit par la perte de l’immeuble loué, soit par
l’incapacité du preneur à respecter ses engagements, il est entendu que
la procédure administrative reste invariable.
Il se souscrit à un
préavis de trois mois pour le bail résidentiel et de six mois pour le bail
socioculturel, auprès du service d’Habitat du ressort, matérialisé par un
formulaire spécifique y relatif.
Par ailleurs, un
mois de prorogation est consenti au preneur résidentiel qui n’a pas trouvé de
logement pendant le délai légal de préavis et de quatre mois pour le preneur
socioculturel. Un formulaire spécifique est également prévu à cet effet.
Si la déchéance
continue, il est successivement convenu à une mise en demeure et à terme à une
sommation.
Art. 8.
Après la sommation au preneur adressée par l’Administration, celle-ci organise,
aussitôt après, une session de la commission de
conciliation pour statuer sur le cas litigieux. Ladite commission est composée,
outre le service de l’habitat de la juridiction,
du comité de censure
et de discipline censé constater les infractions commises par les
professionnels, de l’agence ou du courtier immobilier du ressort, du bailleur et
du preneur.
Art. 9.
En cas de non conciliation, un procès-verbal est établi à cet effet et déposé
auprès du tribunal compétent par le service de
l’habitat, à travers la partie diligente.
Art. 10.
La garantie locative est fixée à:
- trois (3) mois de
loyer pour le bail à usage résidentiel;
- six (6) mois de
loyer pour le bail à usage socioculturel;
- un (1) mois de
loyer supplémentaire est consenti à l’agence immobilière ou au courtier ayant
assuré l’intermédiation entre parties au bail.
Art. 11.
La garantie locative ne peut être réajustée en cours de bail, ni être affectée
au paiement de loyer. Elle constitue un dépôt à
consigner obligatoirement dans une banque commerciale ou une institution de
micro finance ou dans un organisme
d’intermédiation financière, selon le cas.
Elle est
remboursable intégralement à la fin du bail, déduction faite de toutes sommes
dues au bailleur.
Art. 12.
Le contrat de bail est conclu, soit pour une durée déterminée, soit pour une
durée indéterminée. Toutefois, pour garantir la
stabilité de bail, sauf sur demande expresse du preneur, tout contrat de bail
conclu pour une durée indéterminée ne peut être
résilié avant l’expiration d’un délai minimum de
deux (2) ans pour le bail à usage résidentiel, d’un délai de six (6) ans pour le
bail à usage socioculturel.
Art. 13.
Le loyer est mensuel. Il est fixé et payé en monnaie nationale et ne peut être
versé à titre anticipatif, de même qu’il ne peut
être fixé en référence à une monnaie étrangère. Tout paiement doit se faire en
monnaie nationale. En aucun cas, il ne sera fait
référence à un paiement en nature.
Art. 14.
Bien que la fixation du taux de loyer est laissée à l’appréciation des parties,
il doit toutefois être tenu compte des minima et
maxima des taux fixés par la mercuriale, au prorata des catégorisations des
localités, de la qualité et du volume de l’unité de
logement, et suivant l’index de l’INS et des
rapports périodiques de l’autorité monétaire et après que l’approbation ainsi
que la publication
desdits taux soient faits par l’autorité nationale à charge des baux à loyer.
Art. 15.
Pour l’efficacité dans le suivi, le contact et la surveillance des activités des
partenaires légaux et sociotechniques sectoriels, il
est créé au sein du ministère un comité de censure, chargé
de statuer administrativement sur les infractions commises par les
agences immobilières, les agents et courtier
immobiliers dans l’exercice de leur profession, avant la saisine des instances
judiciaires.
Le comité de censure agit en qualité d’organe de discipline du secteur pour dénoncer et réprimer les abus commis ainsi que les déviations constatées par rapport à la teneur de la loi et de la réglementation en la matière.
Un rapport régulier
est déposé au service compétent de l’Habitat, et au besoin à la hiérarchie pour
disposition pour des cas majeurs ne relevant par des juridictions intérieures.
Un règlement intérieur fixe les détails de fonctionnement du comité de censure.
Art. 16.
Il est mis en place une commission de conciliation chargée de statuer sur tout
litige ou contentieux né de l’application de la. loi
et de la réglementation sur les baux à loyer avant la saisine du tribunal.
Ladite commission est composée de deux
représentants du service de l’Habitat, de deux
représentants des agences immobilières, de deux membres du comité de
censure, du bailleur et du preneur. La commission de
conciliation a une compétence territoriale similaire à celle du Tribunal
de paix le plus proche.
Art. 17.
Le service de l’habitat est chargé d’assurer le contrôle fréquent de
l’application par les parties des clauses légales relatives aux
baux à loyers et des prescrits pertinents du présent
arrêté.
Art. 18.
Étant donné l’extinction des délais transitoires et abrogatoires imposés par la
loi, tous les contrats et livrets de bail conclus
avant l’entrée en vigueur du présent arrêté et qui lui sont opposés, sont
réputés nuls.
Les parties
disposent d’un délai de nonante (90) jours pour signer les nouveaux contrats et
livrets de bail.
Art. 19.
Sont abrogées toutes les dispositions antérieures contraires au présent arrêté.
Art. 20.
Le secrétaire général à l’Urbanisme et Habitat ainsi que les gouverneurs des
provinces, chacun en ce qui le concerne, sont
chargés de l’exécution du présent arrêté qui entre en vigueur à la date de sa
signature.
Fait à Kinshasa, le 11 décembre 2018.