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Manuel des procédures d'octroi du permis de construire en République Démocratique du Congo annexe à l'Arrêté ministériel n° CAB/MINATUHITPR/007/2013 du 26 juin 2013 portant règlementation de l'octroi du permis de construire en République Démocratique du Congo.

I. Introduction.

La procédure d'octroi du permis de construire réglemente les étapes à franchir ainsi que les exigences administratives, techniques et juridiques, pour l'obtention d'un permis de construire, dans le respect des normes urbanistiques en matière de sécurité, de santé, d'hygiène, d'esthétique et d'environnement, conformément aux lois et textes réglementaires régissant les constructions sur toute 1 'étendue de la République Démocratique du Congo.

II. Concept du permis de construire.

Le permis de construire est un acte juridique et administratif qui se définit comme « un document officiel grâce auquel une personne est autorisée à construire, à modifier, à rénover, à démolir, ou à poursuivre des travaux réalisés avec des matériaux durables ou semi durables attachés au sol, dans le respect des textes légaux et réglementaires ».

• Le pennis de construire est accordé pour l'exécution des travaux de construction d'un édifice ou d'un ensemble d'édifices;

• L'autorisation de démolir est accordée pour la suppression partielle ou totale d'une construction.

• L'autorisation de transformer est accordée pour toutes transformations apparentes ou non apparentes d'une construction.

• L'autorisation de poursuivre indique le renouvellement d'un permis de construire dont la prescription est écoulée.

III. Objectifs du permis de construire.

Les objets du permis de construire sont :

• La comptabilité du type d'immeuble avec la vocation de la zone. Le plan d'aménagement détennine des trames assainies à vocation définie par le règlement d'urbanisme, suivant les intérêts économiques, sociaux, environnementaux et esthétique ;

• La conformité des constructions aux normes structurelles. La précision des nonnes d'ingénierie et des matériaux de construction de l'immeuble permet de s'assurer de son intégrité pour les occupants, les voisins et le public, ainsi que sa stabilité dans l'équilibre géodynamique;

• La protection des intérêts du public;

• Dans un même ilot, les immeubles doivent avoir la même vocation;

• L'ampleur des immeubles ne peut ni poser des catastrophes en aval, ni compromettre la voirie publique;

• La sécurisation du titre de propriété : la détention du permis de construire rassure la mise en valeur

 de la concession et peut de ce fait faciliter 1' accès au crédit (hypothèque)

IV. Procédure.

L'Arrêté ministériel n° CAB/MIN-ATUHITPR/007/2013 du 26 juin 2013 qui réglemente les étapes successives à franchir, les regroupe de la manière ci-après:

1. de la disponibilité de l'assiette foncière;

2. de la conception du projet;

3. du dépôt du dossier de demande du permis de construire ;

4. de l'octroi du pennis de construire;

5. de l'octroi du certificat de conformité;

6. de l'analyse du dossier;

7. de la compétence des décideurs.

4.1. De la disponibilité de l'assiette foncière.

 

 

 

4.2. De la conception du projet.

4.3. Du dépôt du dossier de demande de Permis de construire.

4.4. De la compétence du décideur et de l'octroi du Permis de construire et du Certificat de Conformité.

 

 

4.5. De l'analyse et de l'instruction du dossier.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Timing:

Du dépôt du dossier à l'avis de la commission : 8 jours

Taxation : 2 jours

Ordonnancement : 2jours

Paiement : 8 jours

Apurement : 2jours

Rédaction du permis de construire : 2jours

Signature du permis de construire : 5 jours

Délivrance du permis de construire : 1 jour

 

Total : 30 jours.

5. Prescriptions

5.1. Prescriptions techniques, urbanistiques et environnementales.

L'administration à travers le présent manuel des procédures d'octroi du permis de construire en

République Démocratique du Congo, exige que les plans ainsi que l'exécution des travaux se fassent suivant les règles de 1 'art, les meilleures pratiques et les standards internationaux, sur le plan technique, environnemental, artistique, urbanistique et hygiénique.

5.1.1. Prescriptions techniques.

Les matériaux prévus dans la mise en oeuvre du projet, doivent être de meilleure qualité, sans défaut, sans impureté susceptible de compromettre la solidité, la durabilité, la performance, la fonctionnalité de 1' ouvrage et 1' aspect esthétique. Ils doivent être utilisés pour mettre en valeur le caractère architectural de l'ouvrage et préserver la santé des utilisateurs et riverains.

5.1.2. Prescriptions urbanistiques et environnementales.

Ces prescriptions ont pour but de défendre la protection et 1 'entretien du domaine public contre les empiètements, les dégradations et les usurpations.

5.1.2.1. Servitudes.

Les servitudes sont d'ordre public et s'imposent à tous par rapport aux limites des plans, aux alignements, aux diverses zones d'affectation du sol, aux gabarits, aux zones de recul, aux carrefours, aux constructions autorisées sur les zones aedificandi par rapport à 1 'hygiène du bâtiment et aux permissions de voiries par rapport à 1 'implantation des panneaux publicitaires.

Ainsi, le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment, si les caractéristiques de ces voies rendent difficiles la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre 1 'incendie.

Il peut également être refusé ou être accepté sous réserve de prescriptions spéciales, si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celles des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position, de la configuration des voies publiques et de l'intensité du trafic.

5.1.2.2. Stationnement.

Le demandeur est dans 1' obligation de prévoir les aires de stationnement en dehors de ceux prévus dans les voies publiques, pour prévenir tout engagement immédiat sur la voie publique.

De façon explicite, les immeubles à plusieurs niveaux, situés dans un espace réduit, doivent prévoir des niveaux de sous-sols correspondant à la capacité de parking requis.

L'obligation de réaliser des aires de stationnement n'est pas applicable aux travaux de transformation ou d'amélioration de bâtiments correspondant aux caractéristiques du projet.

5.1.2.3. Espaces libres, plantations.

Les surfaces non-construites ainsi que celles délaissées, les aires de stationnement ou autres doivent faire l'objet de plantation, à raison d'un arbre à tige par 1 00 m2 de terrain.

La proportion de terrain obligatoirement réservée aux jardins et plantations, à l'exception des cours dallées, des aires de stationnement, des dépôts ou des dégagements ne pourra être inférieure à 10% de la surface de la propriété.

Tous les projets d'utilisation du sol doivent comporter 1' aménagement des espaces non-construits qui auront notamment pour objet l'intégration des constructions ou des installations dans le site, le maintien ou la création d'espaces verts correspondant à l'importance de l'immeuble ou de l'ensemble à construire.

Dans ce cas, un arbre à tige sera planté tous les 30m2 au minimum.

Les demandes d'autorisation d'utilisation ou d'occupation du sol portant sur des bois, forêts ou parcs ne peuvent mettre en cause le boisement ou en compromettre le caractère.

Les arbres et la végétation existants doivent être conservés. Les sujets détruits à l'occasion des travaux d'aménagement et de construction doivent être remplacés.

5.1.2.4. Desserte par les réseaux

L'alimentation en eau potable et l'assainissement des eaux usées domestiques, la collecte et 1' écoulement des eaux pluviales et de ruissellement ainsi que l'évacuation, l'épuration et le rejet des eaux résiduaires industrielles, doivent être assurés dans des conditions conformes aux règlements en vigueur.

Lorsque le projet prévoit des bâtiments à usage d'habitation, ceux-ci doivent être desservis par un réseau de distribution d'eau potable sous pression raccordé aux réseaux publics.

En l'absence de réseau public de distribution d'eau potable et sous réserve que 1' hygiène générale et la protection sanitaire soient garanties, l'alimentation est assurée par un seul point d'eau ou, en cas d'impossibilité, par le plus petit nombre possible de points d'eau.

En l'absence du système de collecte des eaux usées, l'assainissement non collectif doit respecter les prescriptions techniques fixées, telles que reprises dans les prescriptions légales en vigueur.

En outre, les installations collectives sont établies de manière à pouvoir se raccorder ultérieurement aux réseaux publics.

La réalisation des installations collectives de distribution d'eau potable peut être accordée lorsque la grande superficie des parcelles ou la faible densité de construction ams1 que la facilité d'alimentation individuelle, font apparaître celle-ci comme nettement plus économique et assure la potabilité de l'eau et sa protection contre tout risque de pollution.

Des dérogations à l'obligation de réaliser des installations collectives peuvent être accordées pour 1'assainissement lorsque, en raison de la grande superficie des parcelles ou de la faible densité des constructions, ainsi que de la nature géologique du sol et du régime hydraulique des eaux superficielles et souterraines, l'assainissement individuel ne peut présenter aucun inconvénient d'ordre hygiénique.

Les eaux résiduaires industrielles et autres eaux usées de toute nature qui doivent être épurées, ne doivent pas être mélangées aux eaux pluviales et aux eaux résiduaires industrielles qui peuvent être rejetées en milieu naturel sans traitement.

Cependant, ce mélange est autorisé si la dilution qui en résulte n'entraîne aucune difficulté d'épuration.

L'évacuation des eaux résiduaires industrielles dans le système de collecte des eaux usées, si elle est autorisée, doit être subordonnée notamment à un prétraitement approprié.

Lorsque le projet porte sur la création d'une zone industrielle ou la construction d'établissements industriels groupés, 1 'autorité compétente impose la desserte par un réseau recueillant les eaux résiduaires industrielles les conduisant, après un prétraitement approprié.

L'évacuation peut être autorisée compte tenu notamment des prétraitements, soit à un dispositif commun d'épuration et de rejet en milieu naturel.

Le projet est refusé si, par sa situation ou son importance, il impose, soit la réalisation par le pouvoir public d'équipements publics nouveaux hors de proportion avec ses ressources actuelles, soit un surcroît important des dépenses de fonctionnement des services publics.

5.1.2.5. Implantation et volume des constructions.

L'implantation entre deux bâtiments situés sur une même propriété doit observer une distance de séparation d'au moins le tiers de la hauteur de l'immeuble le plus élevé quand ils se font face.

Une distance d'au moins trois mètres doit être imposée entre deux bâtiments non contigus.

5.1.2.5.1. Implantation par rapport aux voies.

Lorsque le bâtiment est édifié en bordure d'une voie publique, la distance complète horizontale de tout point de l'immeuble le plus proche de l'alignement opposé, doit être au moins égale à la différence de hauteur entre ces deux points.

Lorsqu'il existe une obligation de construire au retrait de l'alignement, la limite de ce retrait se substitue à 1'alignement.

Il en sera de même pour les constructions élevées en bordure des voies privées, la largeur effective de la voie privée est assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques.

Toutefois, une implantation de la construction à l'alignement ou dans le prolongement des constructions existantes peut être imposée.

5.1.2.5.2. Implantation par rapport aux limites parcellaires.

A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché, doit être au moins égale à la moitié de la différence de hauteur entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres.

Lorsque, par son gabarit ou son implantation, un immeuble bâti existant n'est pas conforme aux prescriptions ci-dessus, le permis de construire ne peut être accordée que pour des travaux qui ont pour objet d'améliorer la conformité de l'implantation ou du gabarit de cet immeuble avec ces prescriptions, ou pour des travaux qui sont sans effets sur 1' implantation ou le gabarit de l'immeuble.

5.1.2.6. Limitation de la règle

Des dérogations aux règles édictées dans le présent manuel des procédures peuvent être accordées par décision motivée de l'autorité compétente, celle habilitée à délivrer le permis de construire, après avis de la commission Technique d'Analyse, à condition que ces dérogations ne soient contraires aux prescriptions du plan d'aménagement.

5.1.2.7. Aspects de construction

Le projet peut être refusé ou être accepté sous réserve de 1' observation de prescriptions spéciales si la construction, par sa situation, son architecture, ses dimensions ou l'aspect extérieur du bâtiment ou ouvrage à édifier ou à modifier, n'est pas de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbain ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

5.1.2.8. Hauteur de la construction.

Dans les secteurs déjà partiellement bâtis, présentant une unité d'aspect et non compris dans des programmes de rénovation, l'autorisation de construire à une hauteur supérieure à la hauteur moyenne des constructions avoisinantes peut être refusée ou subordonnée à des prescriptions particulières.

5.1.2.9. Matériaux

Les Murs séparatifs et les Murs aveugles apparentés d'un bâtiment, doivent avoir un aspect qui s'harmonise avec celui des façades, lorsqu'ils ne sont pas construits avec les mêmes matériaux que les murs des façades principales.

6. Calcul de la taxe de bâtisse.

La taxe de bâtisse tire son origine du Décret du 12 décembre 1939 portant création d'une taxe de bâtisse et mise en vigueur au Congo Belge depuis le 1er juin 1940.

La taxe se calcule suivant 1 'annexe à 1 'Arrêté interministériel portant fixation des taux des droits et taxes à percevoir à l'initiative du Ministère ayant 1 'Urbanisme et Habitat dans ses attributions.

L'innovation dans le projet d'Arrêté interministériel porte sur le taux de la taxe de bâtisse applicable à chaque construction à ériger sur toute 1 'étendue des tissus urbains de la République Démocratique du Congo en fonction des éléments ci-après :

1) Un coefficient de pondération de la cote d'expertise, fixé à une valeur constante de :

• 1 ;

• 0,85;

• 0,70;

• 0,55.

2) Le coefficient de pondération est fonction du rang attribué à l'entité urbaine d'implantation du projet;

3) Le rang de localisation du projet se conforme à la catégorisation édictée par 1 'Arrêté n° 049 du 28 octobre 1987 du Ministère des Finances, subsidiairement à l'application de l'Ordonnance-loi n° 81-009 du 27 mars 1981, spécialement l'article 26;

4) La classification des entités urbaines du 1er rang au 4e rang, est la conséquence du degré d'urbanisation du milieu considéré, au regard du volume et de la qualité des infrastructures de base et équipements collectifs de desserte.

7. Classement des localités.

7 .1. Localités dites de premier rang

Ville de Kinshasa

• Commune de la Gombe

• Commune de Limete à l'exclusion des Quartiers Mombele et Kingabwa, village ;

• Commune de Ngaliema les Quartiers ma campagne, UPN, Djelo-Binza-Nord, Djelo -BinzaSud,

Monts fleuris, A venue des écuries, Quartier Mampeza.

• Commune de Barumbu : Quartier Bon-marché de 1' A venue Aérodrome jusqu'au pont Bitsakutsaku

• Commune de Lemba : Quartier Gombele (ex-Righini).

7 .2. Localités dites de deuxième rang :

7.2.1. Ville de Kinshasa:

Quartier Boyata (Commune de Lingwala), Cité verte, Quartier Salongo à Lemba.

7 .2.2. Provinces.

- Bas-Congo

Matadi: Quartier Soyo (Ville haute) et Centre Quartier Soyo commercial (Ville basse)

- Province Orientale :

Kisangani : Commune de Makiso et Quartier Industriel Mangobo.

- Sud-Kivu

Bukavu : Quartier !banda, Nyawera, Nguba .

- Nord-Kivu

Goma : Centre commercial et touristique .

- Equateur : Gbadolite

- Katanga

Lubumbashi : Commune de Lubumbashi, excepté le Quartier Bel air

Likasi : Centre ville

- Kasaï Oriental

Mbuji-Mayi : Quartier Miba

 - Kasaï Occidental :

Kananga : Commune de Kananga II et Quartier industriel.

7.3. Localités dites de troisième rang :

7.3.1. Ville de Kinshasa

Communes de Kalamu, Kasa-Vubu, Matete, Kintambo, Bandulungwa, Lemba, Lingwala (Sauf le Quartier Boyata).

7.3.2. Provinces

- Bas-Congo

Moanda : ( 1 Km à partir du littoral)

Borna : Commune de Nzadi

- Province Orientale

Isiro

Bunia

- Nord-Kivu

Quartier Raquette

Zone de Nyakasanza

Beni : Centre commercial

Butembo : Centre commercial

- Equateur:

Gemena : Centre ville

Mbandaka : Centre ville

- Katanga:

Lubumbashi : Quartier Bel air

Kolwezi : Centre ville

- Bandundu

Kikwit: Ville basse, Plateau, Quartier Kazamba.

7.4. Localités dites de quatrième rang:

Toutes les localités ou parties de localités non reprises par ailleurs.

8. Assistance et accompagnement.

Etant donné les objectifs de la délivrance du permis de construire définis au point II du présent manuel des procédures, et du fait que 1' assistance à 1' autoconstruction est un devoir de l'Etat envers la population, des vérifications seront effectuées aussi bien sur le plan technique, administratif que juridique.

8.1. Vérification au plan technique.

 Cette nature de vérification vise essentiellement la pratique de la bom1e conduite pour l'application des normes de construction et ses corollaires.

Elle s'effectuera particulièrement pendant l'exécution des gros oeuvres et à tout moment si certains impératifs d'ordre technique s'imposent.

8.2. Vérification au plan administratif.

Il sera question de procéder à l'examen des actes administratifs exigés pour la réalisation d'un ouvrage en République Démocratique du Congo.

Cette vérification vise la conformité des actes administratifs détenus par le maître de l'ouvrage ou son andataire en vue de s'assurer de leur régularité.

8.3. Vérification au plan juridique.

Il sera question de procéder à l'examen de la valeur juridique des actes détenus par le maître de l'ouvrage ou son mandataire.

La vérification vise également toute personne qui réalise, fait réaliser les travaux de construction, modifie avec des actes juridiques autres que ceux repris dans le présent manuel de procédures en vue de s'assurer de leur régularité.

Les contrôles et sanctions éventuels relatifs à 1 'exécution des travaux conformément au manuel de procédures, sont du régime du droit commun.

Fait à Kinshasa, le 26 juin 1913.

Fridolin Kasweshi Musoka.


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